Köpa bostad guide

/köpa-bostad-guide.jpg

Här kan du hitta bra information om du ska köpa bostad. Det finns en mängd saker man bör känna till innan man går
på visning och lägger sitt första bud. Det är lätt hänt att bli lurad, och missa viktiga saker som du bör fråga om på visningen. Här kan du hitta bra frågor att ställa till mäklaren. Vi ska också gå igenom saker som finansiering, prospekt, checklistor och vad du ska tänka på när du läser en årsredovisning. Följ vår köpa bostad guide och underlätta ditt bostadsköp.

Finansiering av bostadsköp

Förhoppningsvis har du redan sparat ihop till en kontantinstas. Idag måste du gå in med 15 % utav slutpriset på bostaden. Detta kräver alla banker idag, något som också är bra för din egen del. Men det är inte lätt att få ihop till kontantinsatsen ifall man bor i en stad där bostadspriserna stigit kraftigt. Du får helt enkelt ansöka om ett privatlån för att finansiera det hela. Dock sätter du dig i en farlig situation ifall priserna på din bostad faller, vad ska du göra ifall du inte kan betala dina lån? Kanske du blir av med jobbet och du måste sälja din bostad med förlust. Finansiering av bostad ska man göra med försiktigthet, detta är troligtvis den största investering du kommer göra i ditt liv. Tänkte vi skulle titta på hur ett bolån är uppdelat.

Bottenlån och topplån

Den största delen av ett bolån, är ett såkallat bottenlån. Denna del av lånet har den lägsta räntan. Den andra delen heter topplån, på denna del av lånet har du en högre ränta samt att du måste amortera av. Banken delar upp lånen i 2 st delar för att skydda sig själv vid en eventuell marknadsförändring som kan leda till fallande bostadspriser. Topplånet är ett högrisklån för banken, därför sätter dem tuffare krav på denna del. Du kan på bottenlånet förhandla till dig lägre ränta samt amortering, detta för att banken tar en lägre risk här. Du kan i övrigt alltid förhandla till dig en lägre ränta hos banken ifall dom själva inte tar hög risk.

Exempel på hur ett bolån kan se ut

Vi säger att du köper en bostad för 1 000 000 kr. Din kontantinsats ska då vara 150 000 kr. Topplånet brukar ligga på runt ca 10 % av bottenlånet (85 %), summan här blir då 85 000 kr i topplån. Bottenlånet kommer då hamna på 765 000 kr. Dessa siffror är inte exakta, alla banker har inte samma krav på de olika lånen.

Självklart hoppas vi på att bostadspriserna fortsätter stiga, men vi tar nu ett exempel på fallande priser. Om värdet på din bostad faller med 15 %, då har din kontantinsats försvunnit. Priserna fortsätter sedan att falla 10 %, nu har även topplånet förbrukats. Både du och banken har nu problem ifall inte räntor och amorteringar kan betalas. Detta är anledningen till att man delar upp lånen. Hoppas du nu fått insikt hur bolån fungerar, dags att ta nästa steg i vår köpa bostad guide.

Hitta bostäder på nätet

Den största sajten på nätet vad det gäller bostäder är Hemnet.se. Här kan du enkelt söka efter en bostad som kan passa dig bra. Kolla igenom bilder bilderna noggrant, det är nu du kan upptäcka eventuella fel och andra saker som du kan skriva ner på en lapp och sedan fråga mäklaren. Du ska även läsa igenom prospektet noggrant och kolla på de siffror som står. Räkna även på ifall du har råd med köpet. Det är även bra att få en prisbild på det området du kollar i. Det finns en hemsida som heter Booli.se, där du kan se tidigare slutpriser på sålda bostadsobjekt. Kontakta även de mäklare som finns på din ort, dem kan isåfall lägga till dig i deras spekulant register. Detta är vanligt ifall man söker en viss typ av bostad som sällan ligger ute, detta kan exempelvis vara en gård. Du kommer sedan bli kontaktad via sms, telefon och e-mail fort något passande objekt dyker upp. Du kan också leta bostäder på mäklarens hemsida, där finns ofta kommande objekt som av någon anledning inte lagts ut på försäljning. Skicka ett mail till din mäklare och lägg upp en intresseanmälan. I nästa del ska vi skriva om att gå på visning, men det är inte alltid den hinner börja. Vi ska först prata om förhandsbudet.

Förhandsbud - För dig som vill avsluta affären innan visning

Denna del passar bara dig som har bra koll på tidigare slutpriser. I dessa dagar slutar priserna långt över utgångspriset, därför kan man lyckas göra en bra bostadsaffär ifall man har koll på priser. Vi säger att en bostad ligger ute på försäljning för 1 875 000 kr. Du har tidigare följt priserna och kanske till och med själv lagt bud. Du vet att denna bostad kan sluta på runt 2 200 000 kr. Här kan du sätta press på säljaren och låt oss säga lägga ett förhandsbud på 2 000 000 kr. Kanske säljaren inte har koll på prisena och väljer att godta ditt förhandbud, isåfall kan du gjort en kanon affär. Det kan iallafall vara värt ett försök. Jag vill också tipsa er om en annan ekonomi sajt som heter Ekonomifokus.se och deras köpa bostad guide, deras guider är av hög klass och innefattar alla stegen när man ska köpa en ny bostad.

Gå på hus och lägenhetsvisning

Du har kommit så långt att du nu ska gå på visningen. Efter en visning brukar budgivningen sätta igång samma dag eller dagen efter, du har nu tidsbrist och det är lätt att missa saker ifall du inte kollat upp det innan visningen. Nu ska jag nämna lite saker du ska kolla upp innan du går på visning.

  • Bostadsföreningens ekonomi. Detta är en punkt de flesta inte orkar eller glömmer kolla upp. Att veta lite om föreningens skulder och räntor är ett måste. Kanske ekonomin är katastrof och du åker senare på en hyreshöjning. Många föreningar har bra ekonomi och kan låta hyran ligga kvar på samma nivå. Ibland kan man också se föreningar ha butiker i bottenplan som inbringar hyresinkomster. Man vill inte bo i en bostadsförening med dåliga lån. Be om att få läsa årsredovisningen.
  • Undersök området innan visningen på dagen, ofta är visningen på kvällen då det börjar mörkna. Observera saker som hur solen går upp och ner, oljud, vad är det för folk som bor i området. Allt som lätt kan missas vid en stressig budgivning.
  • Är det framtida stora renoveringar på gång? Kraftiga hyreshöjningar kan bli din framtid ifall det ska göras stora renoveringar som fasadbyte, fönster, tak, stammbyten. Fråga efter föreningens underhållsplan.
  • Hitta någon person med ekonomisk kunskap ifall du själv inte vet hur du ska kolla upp årsredovisning och bostadsrättsföreningen.
  • Skriv ner alla frågor som du kommer på.
  • Var inte rädd för att noggrant kontrollera bostaden. Prova spisen, kolla ifall vattnet rinner ner mot brunnen i badrummet. Du har en undersökningsplikt på visningen, och det finns massa saker som du inte kan kräva på dolda fel senare, saker som du själv skulle upptäckt. 
  • Fråga efter våtrumsintyg ifall badrummet är omgjort. Detta intyg gäller i 10 år. Fråga även efter andra intyg ifall det gjorts renoveringar de senaste åren.
  • El-installationer - Fråga efter intyg ifall någon installerat spotlights eller andra el-installationer. Endast behöriga elektriker får göra detta. Det har hänt många bränder genom åren, då lekmän själva kopplat in spotlights i taket.
  • Kontrollera vitvaror och bostadens belysning.
  • Man kan gå på visning utan lånelöfte, men detta bör vara fixat innan. Du har bara allt att vinna ifall du ordnat lånelötet innan visningen.
  • Viktigt är också att noggrant läst igenom vår köpa bostad guide.

Budgivning

Du har nu varit på visning och ska ta beslutet ifall du ska vara med på budgivningen. Denna delen brukar sätta fart relativt snabbt ifall du anmält intresse för att lägga bud. Tänk igenom beslutet noga kvällen innan och prata igenom med din partner om hur ni tänker ifall ni är två. Lånelöftet ska i detta steget redan vara klart, du kan inte lägga bud på en bostad ifall du inte har lånelöfte. 

Budgivning och taktik

Nu ska vi tipsa om taktik inom budgivning av bostadsrätt och hus. Det hela börjar med att någon ska lägga det första budet, du kan lägga ett bud under utgångspriset om du är osäker på intresset för bostaden. Du får sedan ett mobud och själva budgivningen är nu igång. 

Det finns inga direkta regler på hur en budgivning ska gå till, förutom att minsta höjning ska vara minst 5000 kr. Det viktigaste du ska tänka på är hur mycket du kan lägga på bostaden, vad klarar din ekonomi av och hur mycket pengar har du att tillgå. 

Vi människor lägger oftast bud utav taktik, vi ger oss in i en budgivning med rena känslor. Vi vet helt enkelt inte vad vi ska tänka på. Därför kommer nu lite tips inför budgivningen.

  • Enligt Booli.se är det endast 1,5 % av budgivningarna som stannar på 5000-10 000 kr över jämt hundatusental. Exempelvis 1 910 000 kr. Det vanligaste är ett tal på 50 000 kr, ex 1 950 000 kr. Lägg därför ditt sista bud på ett jämt tal utav ovanstående exempel.
  • Kontakta mäklaren och fråga hur länge budgivningen är tänkt att hålla på ifall du planerar att komma in i slutet och lägga ett taktiskt bud.
  • Kolla med mäklaren ifall du kan få tillgång till en budgivningslista. Då kan du se hur många bugivare det finns, samt att du kan följa deras budgivningsmönster. 
  • Berätta inte för mäklaren hur mycket ditt lånelöfte täcker, mäklaren har ingen rättighet att få reda på det.
  • Du kan lägga tidpress på ditt bud ifall du märker att den andra budgivaren börjar dra ut på tiden. Säljaren kan då få panik och acceptera ditt bud.

Vann du budgivningen? 

Grattis till din nya bostad ifall du lyckades vinna budgivningen. Nu ska du kontakta banken och be dom göra om lånelötet till en låneansökan. Banken kommer sedan kolla över objektet och föreningen, och sedan besluta ifall dom vill låna ut pengar. Kolla även upp ditt privatlån, om du ansökt om detta för att täcka handpenningen. Kanske du lyckades göra en bra affär efter ha läst denna köpa bostad guide.

Besiktning utav bostaden

Det vanligaste är att man besiktar hus, detta görs ofta när man känner minsta osäkerhet på skicket och de renoveringar som gjorts. Att investera några tusenlappar på en professionell besiktningsman kan vara väl investerade pengar för framtiden. Du har dock skyldigheten att granska bostaden själv, undersökningsplikten kommer du inte undan. Men att utföra en besikting är inget för en lekman. Det bästa är att man kan lösa problemet direkt ifall något dolt fel skulle upptäckas på besiktningen.

Skriva kontrakt av din nya bostad

Tänk på att inget är klart bara för att du vunnit budgivningen. Först ska papper skrivas på en kontraktsskrivning. Försök få till den snabbt, vem vet ifall någon gammal budgivare skapar problem för dig genom att försöka komma i efterhand med bud. Kanske säljaren ångrar sig och börjar krångla till det, inget är klart förens papper är påskrivna utav säljare och köpare.

Kontraktet skrivs oftast på mäklarens kontor, den kan ibland också utföras på banken och i säljarens bostad. Nu kommer ni ihop med mäklaren gå igenom kontraktet. Allt måste finnas med skriftligt, muntligt avtal gäller inte vid bostadsköp. Hoppas du haft nytta av denna köpa bostad guide. Skicka gärna oss ett meddelande ifall du har några synpunkter på denna guide. Lycka till med framtida bostadsaffärer.