Inneboendekontrakt – så skriver du ett säkert avtal (med checklista)

Ett inneboendekontrakt är ett skriftligt avtal mellan dig som hyr ut ett rum i din bostad och din inneboende. Du räknas som inneboende när du hyr ett rum i en bostad där den som hyr ut själv bor kvar. Flyttar förstahandshyresgästen ut och du hyr hela bostaden är det istället andrahandsuthyrning – med andra regler. Ett tydligt avtal skyddar båda parter om något går snett, och här går vi igenom precis vad det bör innehålla.

Behöver du hyresvärdens tillstånd?

Som hyresgäst får du oftast ta in en inneboende utan tillstånd, så länge du själv bor kvar och uthyrningen inte innebär men (påtaglig olägenhet) för hyresvärden. Det följer av hyreslagen (12 kap. jordabalken). Bor du i bostadsrätt får du som regel ha inneboende utan styrelsens godkännande, så länge det inte stör föreningen.

Viktigt: flyttar du själv ut blir det andrahandsuthyrning, och då krävs hyresvärdens eller föreningens tillstånd. Läs alltid ditt eget kontrakt – en del avtal har särskilda villkor.

Hur mycket får du ta i hyra?

Rum i din hyresrätt: du får ta ut en proportionell del av din egen hyra utifrån hur stor yta den inneboende disponerar, plus ett rimligt påslag om rummet är möblerat (ofta upp till cirka 15 procent för möblering).
Rum i bostad du äger: då gäller privatuthyrningslagen (lagen om uthyrning av egen bostad) och du får ta ut en kostnadsbaserad hyra – en skälig avkastning på bostadens värde plus driftskostnader.
Tar du ut för mycket kan den inneboende vända sig till Hyresnämnden och få tillbaka överhyran.

Besittningsskydd – vad gäller?

En inneboende som hyr av någon som själv bor i bostaden har inget besittningsskydd. Den inneboende har alltså inte rätt att bo kvar efter att avtalet har sagts upp på rätt sätt. Det är en av de största skillnaderna mot ett vanligt förstahandskontrakt.

Uppsägningstid

Om ni inte avtalat något annat gäller ofta privatuthyrningslagens regler: den som hyr ut kan säga upp avtalet med tre månaders uppsägningstid, medan den inneboende kan säga upp med en månad. Ni får komma överens om kortare tid till den inneboendes fördel, men inte binda hen längre till nackdel.

Deposition

Det är vanligt och tillåtet att ta ut en deposition, ofta motsvarande en till två månadshyror. Skriv in summan i avtalet och kom överens om när och hur den betalas tillbaka – normalt efter avflyttning, om inget är trasigt utöver vanligt slitage.

Checklista: det här ska finnas med i avtalet

Namn och personnummer på båda parter
Adress och exakt vad som hyrs (vilket rum och vilka gemensamma ytor)
Hyra per månad och vad som ingår (el, vatten, bredband, möbler)
Deposition: summa och villkor för återbetalning
Inflyttningsdatum och eventuell bindningstid
Uppsägningstid för båda parter
Ordningsregler (gäster, rökning, städning, husdjur)
Inventarielista om rummet är möblerat
Datum och underskrifter från båda parter

Inneboende eller eget kontrakt?

Att bo inneboende är ett smidigt sätt att snabbt få tak över huvudet, men många vill förr eller senare ha ett eget förstahandskontrakt utan kötid. På Bostadsportalen hittar du lediga bostäder från privata hyresvärdar utan kötid.

Vanliga frågor

Måste ett inneboendekontrakt vara skriftligt?

Nej, även muntliga avtal gäller. Men ett skriftligt avtal är alltid att föredra – det blir ett bevis på vad ni kommit överens om om en tvist skulle uppstå.

Måste jag fråga hyresvärden om lov?

Som regel inte, så länge du själv bor kvar och uthyrningen inte innebär men för hyresvärden. Kontrollera ändå alltid ditt eget hyreskontrakt.

Har min inneboende rätt att bo kvar om jag säger upp avtalet?

Nej. En inneboende som hyr av någon som själv bor i bostaden saknar besittningsskydd.

Vart vänder jag mig vid tvist?

Till Hyresnämnden, som prövar frågor om bland annat hyra och uppsägning. Hyresgästföreningen kan också ge råd och stöd.